상속, 증여받은 주택의 평가 방법(시가, 보충적 평가, 임대차계약, 저당권 설정된 경우 등)
상속, 증여받은 주택의 평가 방법
(시가, 보충적 평가, 임대차 계약, 저당권 설정된 경우 등)
안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 증여 혹은 상속을 받을 때 해당 재산의 평가를 공시 가격으로 하는 것이라고 착각하시는 분이 의외로 많습니다. 공시 가격은 국가에서 부동산 등에 대한 보유세(재산세, 종합부동산세)를 고지하기 위한 기준 가격은 맞지만, 무조건이 공시 가격으로 증여세나 상속세 등을 신고하는 것은 아닙니다.
먼저, 시가를 우선 적용하고 시가가 없을 경우에는 공시가격을 적용합니다. 또한 해당 재산에 담보하는 채권이 있을 경우에도 고려해봐야 합니다.
ㅣ시가 평가
ㅣ시가 평가
상속 혹은 증여받은 주택의 가격은 상속, 증여 당시의 시가로 평가합니다.
시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 평가기준일(증여 혹은 상속일) 전 6개월 ~ 평가기준일 후 6개월(증여는 3개월)까지의 해당 주택에 대한 매매 · 감정 · 수용 · 공매 또는 경매 가액이 있는 경우에도 그 가액(유사 매매 사례 가액)을 시가로 봅니다. 단, 특수관계인(가족)과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가로 보지 않습니다.
또한, 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 해당 주택과 면적 · 위치 등이 동일 · 유사한 주택의 매매 · 감정 · 수용 · 공매 또는 경매가액이 있는 경우도 그 가액(유사매매사례가액)을 시가로 봅니다.
단, 해당 주택의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 그 가액을 적용하며, 평가기간 중 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 봅니다.
★ 공동주택 가격이 있는 공동주택의 경우, 그와 동일 · 유사한 주택 요건
(①,②,③ 모두 충족해야 함)
① 동일한 공동주택 단지 내에 있을 것
② 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것
③ 공동주택 가격의 차이가 5% 이내일 것
※ 다만, 위 요건 해당 주택이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 공동주택 가격 차이가 가장 작은 주택을 말합니다.
다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년에서 법정 결정 기한(증여세 신고기한으로부터 6개월, 상속세 신고기한으로부터 9개월)까지의 매매 등 가액은 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.
ㅣ주택의 보충적 평가 (시가가 없을 경우)
만약 주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 개별주택 가격 및 공동주택 가격으로 주택의 가액을 평가합니다. 흔히 말하는 공시가격입니다. 만약, 공시된 가격이 없는 경우 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별 · 공동주택가격 등을 고려하여 평가합니다.
시가가 없고, 저당권이 설정되거나 임대차 계약이 체결된 재산의 평가
시가를 산정하기 어려운 경우, 보충적 평가방법(공시 가격)으로 평가를 해야 하지만 해당 재산에 담보가 잡혀있거나 임대차 계약이 체결된 경우에는
1) 공시 가격, 2) 임대보증금 환산가액, 3) 담보하는 채권액 중 큰 금액으로 평가합니다. 예시를 보면 이해하기 쉽습니다.
※ 시가가 불분명하고, 저당권이 설정되거나 임대차 계약이 체결된 자산의 평가액
= MAX [1, 2, 3]
1. 평가기준일 보충적 평가액
2. 임대료 등 환산가액 = 임대보증금 + (1년간 임대료 / 12%)
3. 당해 재산이 담보하는 채권액 (채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액)
임대료 등 환산가액이란 1년간 임대료를 기획재정부령이 정한 이자율인 12%로 나눈 금액과 임대보증금을 합한 금액을 말합니다. 이 경우 임대료에는 부가가치세는 제외되며, 임대사업자가 간이과세자인 경우에는 부가가치세를 포함합니다.
사 례
● 강서구 소재 임대부동산 : 기준시가 7억 (시가 없음)
● 평가기준일 현재 보증금 5억 원 / 월세 300만 원 (부가가치세 별도)으로 임대 중
● 해당 부동산의 금융기관 담보 채무액 6억 원 (채권 최고액 9억 원)
☞ 재산의 평가액 = MAX [1, 2, 3] = 11억
1. 기준시가 : 7억
2. 임대료 등 환산가액 : 8억 [ 5억 원 + (300만 원 x 12개월 /12%) = 8억 원]
3. 당해 재산이 담보하는 채권액 : 11억 (보증금 5억 + 대출액 6억)
이처럼, 재산 평가 마지막에는 반드시 저당권이 설정되어 있거나 양도담보재산 또는 전세권이 등기된 재산에 해당하는지 검토해야 상증세법상 적합하게 재산을 평가할 수 있습니다.
시가가 없는 건물을 평가할 때에는 반드시 임대차 계약이 체결되어 있는지, 저당권은 설정되어 있는지를 확인해야 합니다.
만약 임대료 등 환산가액을 반영한 평가액이 기준시가보다 크다면 임대료를 낮추고 임대보증금을 조금 올리는 등으로 조정하거나 근저당권의 해지 등을 통하여 자산의 평가액을 낮추는 것이 상속세 및 증여세를 절세할 수 있는 방안입니다.
위 경우에도, 근저당권을 해지할 수 있는 상황이라면 재산 평가액을 8억으로 많이 낮출 수 있는 것입니다. 만약 전액 해지할 수 있는 상황이 아니라면 일부라도 채무를 상환하더라도 재산의 평가액을 낮출 수 있습니다.
지금까지 상속/증여받은 재산의 평가방법, 시가가 없을 경우 임대료 조정, 근저당권 해지 등을 통하여 평가액을 낮추는 방법에 대해서 알아보았습니다.
실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
문용현 세무사였습니다.
