주택임대소득과세 기준 주택수 판단 - 부부합산? 공동소유시?(월세 : 2주택 이상, 보증금 : 3주택 이상)

주택임대소득 과세 시 주택수 판단

부부합산? 공동소유 시?

(월세 : 2주택 이상, 보증금 : 3주택 이상)

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안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.

세법에서 주택임대소득은 월세와 보증금이 있습니다. 이러한 주택임대소득은 사업소득에 해당하여 종합소득세 신고 대상입니다. 다만, 모든 주택임대소득이 과세가 되는 것은 아닙니다. 주택임대사업자의 소득세 신고에 대한 정보는 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.

 

https://blog.naver.com/cta_moonyh/222165651166 

주택임대사업자의 소득세 신고에 대해서 알아보자. (과세대상, 주택수판단, 과세방법, 간주임대

 

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월세 임대료는 2주택 이상자가 과세대상자이며, 보증금은 3주택 이상(전용면적 40㎡이하 + 공시가격 2억 이하인 소형주택은 제외)이며 받은 보증금의 합계가 3억을 초과할 경우에 과세대상입니다.

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또한, 원칙적으로 1주택 소유자는 월세 소득에 대해서 비과세가 적용되지만 해당 1주택의 기준시가가 9억을 초과하거나 혹은 국외주택에 소재하고 있다면 월세도 과세대상에 해당하여 종합소득세 신고를 해야 합니다.

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이처럼 기본적으로 1주택자(공시가격 9억 초과 주택, 국외 주택은 제외)는 주택임대소득이 비과세가 되며 2주택자 혹은 3주택 이상자는 주택 임대소득이 과세됩니다.

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그럼 여기서 주택수는 어떤 기준으로 판단해야 할까요? 본인주택? 혹은 세대합산? 배우자 합산일까요? 애매모호할 수 있습니다. 참고로 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세 판단할 때의 주택수는 세대 기준으로 판단을 하며 재산세나 종합부동산세를 고지할 때의 주택수는 본인 주택수만을 기준으로 합니다.

 

 

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또한, 양도소득세 중과대상 주택을 판단할 때의 주택수 기준이 있고, 취득세에서도 주택수 기준이 있습니다. 이처럼 주택수 판단 기준이 다르므로 구분지어서 잘 알아두셔야 합니다. 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 많은 도움이 되실 것입니다.

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https://blog.naver.com/cta_moonyh/222141443514 

다주택자의 양도소득세 중과제도

 

https://blog.naver.com/cta_moonyh/222292719134 

취득세 주택수 판단 방법(오피스텔, 조합원입주권, 분양권, 상속주택 등)

 

ㅣ임대소득과세대상 주택수 판단

 

임대소득과세대상임대소득 과세대상 주택이 2채 이상일 경우 주택임대소득에 대해서 종합소득세 신고를 해야 합니다. 기본적으로 임대소득 과세대상 주택수를 판단할 때 본인과 배우자만의 주택수를 합산하고, 직계존속과 직계비속의 주택수는 합산하지 않습니다.

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예를 들어 본인 1주택, 배우자 1주택, 자녀 1주택이 있을 경우 임대소득 과세대상 주택수는 2채에 해당하여 주택 임대소득에 대해서는 과세가 되는 것이며, 본인 1주택, 배우자 0주택, 자녀 1주택인 경우 과세대상 주택수는 1채이므로 기본적으로 주택 임대소득은 비과세가 적용됩니다. 임대소득 과세대상 주택수를 판단할 때 구체적인 주택수는 다음과 같이 계산합니다.

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1. 배우자 주택 : 합산

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2. 다가구 주택

다가구주택은 1개 주택으로 보는 것이나, 가구별로 구분 등기가 되어있을 때에는 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.

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3. 공동소유주택(부부 이외 공동소유)

지분이 가장 큰 자의 주택으로 계산합니다.

지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 합의하여 공동소유자 중 1인을 당해 주택임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산할 수 있습니다.

* 다만, 공동소유주택에서 발생하는 전체 임대수입금액 중 본인 지분에 해당하는 수입금액이 600만 원 이상이거나 혹은 공시가격이 9억을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 지분율을 보유하고 있는 경우에는 공동소유자 각각 주택을 소유하는 것으로 봅니다.

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4. 부부 공동소유 주택

지분이 가장 큰 자의 주택으로 계산합니다. 지분이 동일한 경우, 부부가 합의하여 1인을 당해 임대주택임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산할 수 있습니다.

 

5. 전전세한 주택 : 임차인의 주택으로 봅니다.

 

 

ㅣ사 례

​사례 1.

 

 

- 갑 : 2주택

- 갑의 배우자 : 0주택

- 갑(33%), 을(67%) 공동소유 1주택

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공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 계산(예외사항 : 위 내용 참고, 본인 지분 임대수익 600만원 이상 혹은 공시가격 9억초과 + 지분율 30%초과)하므로 갑의 과세대상 주택수는 2채입니다. 따라서 갑이 주택월세소득이 있다면 2주택 이상이므로 주택임대소득에 대하여 종합소득세 신고를 해야 합니다.

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사례 2.

-갑(50%), 을(50%) : 공동소유주택 1주택만 소유

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공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 보며, 지분이 가장 큰 자가 2 이상일 경우에만 서로 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유 주택수에 포함합니다.

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따라서 위의 경우, 귀속자를 정하지 않은 경우 갑과 을의 과세대상 주택수는 각각 1채가 되는 것이며, 갑으로 합의했다면 갑1채, 을 0채가 되며 을로 합의했다면 을1채, 갑0채가 되는 것입니다.

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지금까지 주택임대소득을 과세할 때 기준이 되는 주택수 판단방법에 대해서 알아보았습니다.

양도소득세, 취득세, 주택임대소득기준, 중과대상주택수 기준은 모두 다르므로 잘 알아두셔서 실무에 유용하게 활용했으면 좋겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.