상가 겸용주택 절세 방법(양도소득세 비과세)

< 상가 겸용 주택 절세 방법 (양도소득세 비과세 >

 

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.

 

상가와 주택이 같이 있는 주상복합 건물이 있을 경우, 양도소득세를 절세할 수 있는 방안을 소개해드리겠습니다. 단, 해당 주상복합 건물  외에 다른 주택이 없을 경우에만 적용할 수 있는 절세 방안입니다. 다음의 사례를 들어보겠습니다.

 

박복합 씨는 4층 주상복합 건물을 신축(또는 매입)하여 1개층은 본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 합니다. 박복합 씨는 나중에 이 주상복합 건물을 양도하더라도 양도소득세는 내기가 싫습니다. 이 경우 어떻게 해야 할까요?

 

 

 

관 련 내 용

세법에서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 구분되어 있는 겸용주택의 경우에는 주택의 연면적이 주택 이외의 연면적보다 크면 모두 주택으로 보고 있습니다. 만약, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적과 같거나 작으면 주택부분만 주택으로 봅니다. 이것을 표로 요약하면 다음과 같습니다.

 

● 주택의 연면적 > 주택 외 연면적 : 전부를 주택으로 봅니다.

      ● 주택의 연면적 ≤ 주택 외 연면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.

 

따라서, 주택의 연면적이 그 외의 연면적보다 조금이라도 크게 되면 해당 주상복합건물은 주택으로 보기 때문에, 보유요건 및 거주요건 등만 충족한다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

절 세 방 안

살펴본 것처럼, 겸용주택의 경우에는 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 겸용주택을 신축(또는 매입해서 개조)할 경우 주택부분을 조금 더 크게한다면 1세대가 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

지상 4층 주상복합의 경우, 1, 2층은 상가 임대를 주고, 3, 4층은 주택으로 신축하고자 할때, 지하층이나 옥상에 주거용으로 사용하는 방을 건축하여 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 전부를 주택으로 보게 되는 것입니다. 또한, 주택을 연결하는 전용 계단이 있을 경우에도 해당 계단은 주택으로 봅니다.

 

그러나 이 방법은 세금 절세 측면에서만 해당되는 내용이므로 건축규제 여부 등의 제반사항을 고려해서 결정해야 합니다.

 

다음은 국세청에서 참고할 수 있는 예규들입니다.

 

■ 2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우, 그 계단 부분은 주택으로 본다.

 

■ 주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계 없이 실제구조 및 사용형태에 의해 판정하며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.

 

■ 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용 용도가 명확하지 않은 경우에는 주택의 연면적과 주택 이외의 연면적의 비율로 안분하여 계산한다.

 

■ 겸용주택의 계단 등 시설물은 사실상의 사용 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 주택 외 연면적의 비율로 안분계산한다.

 

 지금까지 겸용주택을 활용한 양도소득세 절세방안을 살펴보았습니다. 겸용주택을 가지고 계신 분들은 한번쯤은 생각해 보시면 절세에 도움이 되실 수 있을 것으로 보입니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.