임대 중인 부동산의 상증세법상 평가방법과 평가액을 낮추는 방법(상속세 및 증여세 절세 가능?!)
임대중인 부동산의 상증세법상 평가방법과 평가액을 낮추는 방법
(상속세 및 증여세 절세 가능?!)
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
증여나 상속이 일어날 경우, 증여를 받거나 상속을 받은 재산은 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 하지만 아파트나 오피스텔 등의 집합건물을 제외하면 시가에 해당하는 가액이 없는 부동산이 굉장히 많습니다.
상속세 및 증여세법상 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 이러한 시가에는 매매가액, 감정가액, 수용, 경매 또는 공매가격 등이 포함이 됩니다.
따라서, 아파트나 오피스텔 등의 집합건물을 제외한 부동산은 매매 등의 거래가 잘 이루어지지도 않고 별도의 감정평가를 받지 않는 이상, 시가가 없는 경우가 대부분입니다.
이렇듯 자산의 시가에 해당하는 가액이 없으면 보충적 평가방법인 기준시가에 의해 자산을 평가하게 됩니다. 토지의 경우 개별공시지가, 건물의 경우 국세청장 고시가액, 주택의 경우 개별주택가격 및 공동주택가격을 기준시가로 보아 해당 자산을 평가합니다.
이처럼 시가가 없는 부동산은 기준시가로 평가하는 것이지만, 만약 이러한 부동산이 임대차 계약 중이거나 근저당권이 설정되어 있다면 평가방법은 아래와 같이 자산을 평가합니다.
※ 저당권이 설정되거나 임대차계약이 체결된 자산의 평가액 = MAX[1, 2, 3]
1. 평가기준일 당시의 시가(시가가 불분명한 경우 보충적 평가액)
2. 임대료등 환산가액 = 임대보증금 + (1년간 임대료 / 12%)
3. 당해 재산이 담보하는 채권액 (채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액)
임대료 등 환산가액이란 1년간 임대료를 기획재정부령이 정한 이자율인 12%로 나눈 금액과 임대보증금을 합한 금액을 말합니다. 이 경우 임대료에는 부가가치세는 제외되며, 임대사업자가 간이과세자인 경우에는 부가가치세를 포함합니다.
사 례
● 강서구 소재 임대부동산 : 기준시가 7억 (시가 없음)
● 평가기준일 현재 보증금 5억 원 / 월세 300만 원 (부가가치세 별도)으로 임대 중임
● 해당 부동산의 금융기관 담보 채무액 6억 원 (채권 최고액 9억 원)
☞ 임대료 등 환산가액 = 5억 원 + (300만 원 x 12개월 /12%) = 8억 원
☞ 재산의 평가액 = MAX [1, 2, 3] = 11억
1. 기준시가 : 7억
2. 임대료 등 환산가액 : 8억
3. 당해 재산이 담보하는 채권액 : 11억 (보증금 5억 + 대출액 6억)
이처럼, 재산평가 마지막에는 반드시 저당권이 설정되어 있거나 양도담보재산 또는 전세권이 등기된 재산에 해당하는지 검토해야 상증세법상 적합하게 재산을 평가할 수 있습니다. 이처럼, 시가가 없는 상가 건물을 평가할 때에는 반드시 임대차계약이 체결되어 있는지, 저당권은 설정되어 있는지를 확인해야 합니다.
만약 임대료 등 환산가액을 반영한 평가액이 기준시가보다 크다면 임대료를 낮추고 임대보증금을 조금 올리는 등으로 조정하거나 근저당권의 해지 등을 통하여 자산의 평가액을 낮추는 것이 상속세 및 증여세를 절세할 수 있는 방안입니다.
위 경우에도, 근저당권을 해지할 수 있는 상황이라면 재산 평가액을 8억으로 많이 낮출 수 있는 것입니다. 만약 전액 해지할 수 있는 상황이 아니라면 일부라도 채무를 상환하더라도 재산의 평가액을 낮출 수 있습니다.
지금까지 시가가 없는 부동산의 상증세법상 평가방법과 임대료 조정, 근저당권 해지 등을 통하여 평가액을 낮추는 방법에 대해서 알아보았습니다.
실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
문용현 세무사였습니다.
