자녀와 공동으로 부동산임대업을 할 경우, 증여세 없이 자녀가 소득을 더 많이 가져 가게 하자

자녀와 공동으로 부동산임대업을 할 경우,

증여세 없이 자녀가 소득을 더 많이 가져 가게 하자

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안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

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2인 이상이 부동산 등을 출자하여 공동으로 임대사업을 영위하는 경우에는 그 출자지분 비율대로 소득금액을 분배 받은 경우에는 증여세의 문제가 발생하지 않습니다.

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그러나 현물 출자한 지분과 다른 손익분배의 비율에 의하여 소득금액을 분배받은 경우에는 그 출자한 지분의 소득금액을 초과하는 금액에 대하여 증여세가 과세될 수 있습니다.

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여기에서 출자지분의 비율은 해당 공동사업자의 당해 사업에 대한 토지와 건물의 현물출자가액 뿐만 아니라 노무제공, 경영능력, 거래형성에 대한 기여도, 명성 등을 종합적으로 고려한 사업상 이해관계에 따라 판단합니다.

 

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재재산-96, 2006.01.25

공동사업자간의 지분비율이 당해 공동사업자들의 당해 사업에 대한 출자, 노무제공, 경영능력, 거래형성에 대한 기여도, 명성 등을 종합적으로 고려한 사업상 이해관계에 따라 변동된 경우 그 변동된 지분비율에 따라 분배된 이득금액에 대하여는 「소득세법」 제43조 제2항 「상속세 및 증여세법 」제2조 제2항에 따라 소득세가 부과되는 것임.

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따라서 부동산의 현물출자 비중이 낮아도 관리, 경영 등의 노무 제공을 한다면 부동산의 현물출자 비율보다 더 높은 손익분배비율을 분배받아도 되는 것입니다.

 

 

사 례 

 

● 갑은 갑소유 임대부동산의 지분 50%를 자녀 을에게 증여함.

● 증여 후, 공동임대사업계약서를 작성하면서 다음과 같이 출자비율 및 손익분배비율을 정함

① 갑 : 35% (부동산 50% 출자)

② 을 : 65% (부동산 50% 출자 + 임대건물과 임차인 등의 전반적인 경영 및 관리)

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비록 자녀인 을의 부동산 보유비율은 50%이지만 임대건물과 임차인 관리 등의 경영 관리를 을이 한다면 15% 정도는 노무출자로 보아 임대소득 중 15%를 추가적인 증여세 없이 을이 가져갈 수 있습니다.

 

 

절 세 방 법

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위 사례와 같이 부모님이 임대부동산을 소유하고 있는 경우에는 자녀가 일부 부동산의 지분을 증여받은 후, 자녀가 건물관리 및 임차인 관리를 하는 조건의 노무출자를 하면 노무출자에 상당하는 임대소득을 증여세 없이 더 가져갈 수 있습니다.

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다만, 중요한 것은 노무출자비율을 합리적으로 산정해야 한다는 점과 실제로 자녀가 건물관리, 임차인 관리 등의 노무 용역을 제공해야 한다는 점입니다.

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자녀가 스스로 건물 관리대장, 임차인 관리대장 등을 통해 직접 건물, 임차인을 관리하고 있다는 사실을 객관적으로 입증해야 합니다. 이를 입증하지 못한다면, 자녀의 노무출자에 상당하는 임대소득은 부모로부터 증여받은 것으로 볼 여지가 있습니다. 이점 유의하시길 바랍니다.

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지금까지 공동임대사업을 할 경우, 노무출자를 통해 증여세 없이 임대소득을 합법적으로 가져갈 수 있는 방법에 대해서 알아보았습니다.

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실무에 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

문용현 세무사였습니다.​​

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