타인의 부동산을 담보로 금전을 차입했을 경우에는 담보이용이익에 대해서 증여세가 과세될 수 있다.
타인의 부동산을 담보로 금전을 차입했을 경우에는
담보이용이익에 대해서 증여세가 과세될 수 있다.
타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용한 경우 증여세가 과세될 수 있습니다.
타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익이 1천만 원 이상인 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 다음의 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 합니다.
다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 적용합니다.
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증여재산가액 = 차입금 x 적정이자율 – 실제 지급한 이자
* 현재 적정 이자율은 4.6%입니다. * 증여재산가액이 1천만원 이상인 경우에 한하여 과세합니다. |
증여재산가액을 계산할 때 차입기간이 정해지지 않은 경우에는 그 차입기간을 1년으로 보고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음날에 새로이 차입한 것으로 봅니다.
(1년 단위로 증여재산가액을 계산합니다)
사례
<사실관계>
● 갑은 부모님의 부동산 15억 원을 담보로 2020년 4월 5일에 10억 원을 대출 받음
● 대출 이자율은 3%이며, 대출기간은 5년임.
<증여재산가액>
● 최초 증여일 : 2020. 04. 05 (담보 이용을 개시한 날)
● 1차년도(2020. 04. 05) 증여재산가액 : 10억원 x (4.6% - 3%) = 1,600만원
● 2차년도(2021. 04. 05) 증여재산가액 : 10억원 x (4.6% - 3%) = 1,600만원
● 3차년도(2022. 04. 05) 증여재산가액 : 10억원 x (4.6% - 3%) = 1,600만원
● 4차년도(2023. 04. 05) 증여재산가액 : 10억원 x (4.6% - 3%) = 1,600만원
● 5차년도(2024. 04. 05) 증여재산가액 : 10억원 x (4.6% - 3%) = 1,600만원
대출금을 상환할 때까지 매년 1,600만원에 대해서 증여세가 과세되며, 매년 증여재산 가액을 누적적으로 합산하여 증여세를 신고해야 합니다. 합산해서 증여세 신고 시, 사전에 납부한 증여세는 공제해줍니다.
증여세 신고일은 증여받은 달의 말일로부터 3개월 이내입니다. 따라서 1~5차년도 증여재산에 대해서 해당되는 년도의 7월 31일에 증여세를 신고 및 납부하면 됩니다.
부동산 담보이용 이익의 증여일
부동산 담보 사용이익의 증여일은 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 합니다. 이 경우, 타인의 부동산을 담보로 금전 등을 차입한 경우로서 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음날에 새로이 차입한 것으로 봅니다. (1년 단위로 증여재산가액을 계산합니다)
부동산이 아닌 다른 예금 등을 담보로 제공한 경우에도 증여세 과세
타인의 부동산 외의 재산을 담보로 제공하고 금전 등을 차입한 경우에도 차입금에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액에 대해서 증여세가 과세됩니다.
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증여재산가액 = 차입금 x 적정이자율 – 실제 지급한 이자
* 현재 적정 이자율은 4.6%입니다. * 증여재산가액이 1천만원 이상인 경우에 한하여 과세합니다. |
절세 전략
타인의 부동산 등의 재산을 무상으로 담보 받아 얻은 이익에 대한 증여세는 증여자-수증자별로 증여이익이 1천만원 이상인 경우에 한하여 과세됩니다.
따라서 공동 소유 부동산을 담보로 이용하거나 공동명의로 차입하여 증여자-수증자별 증여이익이 각각 1천만원 미만으로 제한하여 타인의 담보를 이용하는 것이 좋습니다.
지금까지 타인의 부동산을 무상으로 담보받아 차입했을 경우 과세문제에 대해서 살펴보았습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
문용현 세무사였습니다.
