양도세 부담이 없는 부동산을 자녀에게 이전할 경우,
증여하지 말고 저가양도를 고려해보자
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
자녀에게 부동산을 이전할 경우, 자녀가 부동산 양도 대가를 일부라도 지급할 능력이 있다면 양도를 하는 것이 증여를 할 경우보다 절세효과가 훨씬 클 수도 있습니다.
단, 이 경우는 양도소득세가 비과세 되거나 양도차익이 거의 없는 경우에 효과가 크고, 양도소득세 중과대상 등 양도소득세가 많이 나오는 경우에는 차라리 증여가 나을 수 있습니다.
따라서 양도차익이 많은 부동산인 경우는 증여할 경우와 양도할 경우의 세부담을 비교한 후 의사결정을 해야 합니다.
다음의 사례를 보겠습니다.
● 갑은 시가 5억 주택 보유 중 (1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상)
● 갑의 자녀 을은 5천만 원의 지급 능력이 있음
● 갑은 새로 취득한 주택으로 이사를 할 예정임
● 갑은 기존 주택을 자녀 을에게 이전시키고자 하는데 증여와 양도 중에 고민중임
1. 무상으로 자녀에게 증여하는 경우
부모로부터 재산을 무상으로 증여받을 경우에 자녀는 증여세의 신고· 납부의무가 있습니다. 부모로부터 재산을 증여받을 경우 10년간 5천만원의 증여재산 공제가 적용됩니다. 즉, 5천만원까지는 증여세가 비과세 됩니다.
갑으로부터 주택을 증여받을 경우, 을의 증여세 납부액은 다음과 같습니다.
이처럼, 을에게 부동산을 증여할 경우의 세부담은 증여세 77,600,000원입니다.
2. 자녀에게 양도대가의 일부를 받고 양도하는 경우
자녀 을이 부동산 양도대가 5억원 중 일부인 5천만원을 지급할 능력이 있고, 5천만 원으로 양도할 경우의 세금은 다음과 같습니다.
(1) 을의 증여세 : 3,880만 원
을은 부동산을 5천만원을 지급하고 매수하였는데 증여세가 웬 말이냐라고 생각하실 수도 있습니다. 하지만 을은 시가 5억 원인 부동산을 5천만 원으로 저가 매수하였기 때문에 저가매수로 인한 이익을 얻었으므로 이는 증여에 해당합니다.
특수관계인과의 거래를 통한 자산의 저가매수, 고가양도로 인한 증여재산가액은 다음과 같이 계산됩니다.
증여재산가액 = 시가 – 대가 – Min(시가*30%, 3억 원)
즉, 자산의 저가매수나 고가양도로 인한 증여재산가액을 구할 때 1) 거래 대가와 2) 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액을 차감해주므로, 일반적인 증여보다 증여세 부담이 훨씬 줄어듭니다. 그럼 을이 부담할 증여세를 계산해보겠습니다.
1) 을의 증여재산가액
= 5억 원 – 5천만 원 – Min(5억 원 * 30%, 3억 원)
= 5억 원 – 5천만 원 – 1억 5천만 원
= 3억 원
2) 을의 증여세 : 38,800,000원
(2) 갑의 양도소득세 : 없음
갑은 양도 대가로 5천만 원을 받았습니다. 하지만 세법상 특수관계자에게 부동산 등의 양도소득세 과세대상 자산을 시가보다 저가나 고가로 양도하는 등의 시가로 거래하지 않아도 거래대금을 시가로 보아 양도소득세를 계산합니다.
따라서 양도 대가는 5천만 원이 아니라 시가인 5억 원을 기준으로 양도소득세를 계산해야 합니다. 하지만 양도대가를 시가인 5억으로 보아도 결국 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상 주택이므로 갑이 부담할 양도소득세는 없습니다.
(3) 최종 부담할 세금
갑이 자녀 을에게 시가 5억 원인 주택을 5천만 원에 저가 양도할 경우, 최종 부담할 세금은 3,880만 원입니다. 무상 증여일 경우 부담할 세금인 7,760만 원보다 무려 3,880만 원의 절세효과가 있습니다. 2배나 차이가 납니다.
정 리
양도세가 비과세 되거나 양도차익이 적거나 없는 부동산을 자녀에게 이전시킬 경우에 단순 증여보다 저가 양도할 경우 절세효과가 클 수 있으니, 단순 증여와 저가양도의 세부담 비교를 통해 의사결정을 하면 하시길 바랍니다.
지금까지 문용현 세무사였습니다. 실무에 도움이 되셨으면 합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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