주택과 주택 외의 연면적이 같은 겸용주택을 양도할 때는 주택으로 볼 수 있는 부분이 없는지 살펴보자

주택과 주택 외의 연면적이 같은 겸용주택을 양도할 때는

주택으로 볼 수 있는 부분이 없는지 살펴보자

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겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 크면 전체를 주택으로 보지만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 봅니다.

 

 

● 주택의 연면적 > 주택 외 연면적 : 전부를 주택으로 봅니다.

● 주택의 연면적 ≤ 주택 외 연면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.

 

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따라서 겸용주택의 경우, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정 적용 여부를 판단할 때 주택 부분이 크냐 or 주택 부분이 작거나 같냐에 따라 세금이 달라지므로 상당히 중요한 문제입니다.

 

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주택 부분이 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 반면, 주택 외 면적이 주택면적보다 같거나 크다면 주택 외 면적에 대한 양도소득세를 납부해야 하기 때문입니다.

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이처럼 주택의 연면적과 주택 외의 연면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음의 경우를 참고하여 주택의 연면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하면 절세가 가능합니다.

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참고로, 이번 내용과 유사한 상가 겸용 주택 절세방법에 대해서는 예전에 포스팅한 내용이 있으니 참고하시면 도움될 것입니다.

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https://blog.naver.com/cta_moonyh/222041288646

 

ㅣ상가에 딸린 방이 있는 경우

실무에서는 상가로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있으나, 조세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 상가 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해주고 있습니다.

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따라서 상가에 딸린 방이 있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비하여 주택임을 입증해야 합니다.

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● 임대차계약서 사본(당초 계약을 할 때 상가면적과 주택면적을 구분 기재하는 것이 좋음)

● 세입자의 주민등록등본

● 인근주민들의 거주사실확인서

● 기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류

 

 

 

ㅣ지하실의 경우

​지하실은 실제로 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택외의 연면적의 비율로 안분하여 구분합니다. 따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 적극적으로 입증해야 합니다.

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ㅣ계단의 경우

 

계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실제 사용 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택 외의 연면적의 비율로 안분계산합니다.

예를 들어, 1층은 상가이고 2층은 주택인 겸용주택으로서 2층 전용 게단이 1층에 설치된 경우 1층 면적 중 그 계단부분은 주택으로 봅니다.

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ㅣ결 론

겸용주택의 주택면적이 주택 외 면적보다 큰 것이 애매할 때는 임차인 상가의 방, 지하실, 계단 등의 면적을 적극 활용하여 주택 면적이 더 넓다는 것을 증명하면, 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

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지금까지 겸용주택 중 주택으로 활용할 수 있는 면적에 대해서 살펴보았습니다. 1세대 1주택자 중, 겸용주택을 소유하고 계신 분이라면 해당 정보를 적극 활용하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받으시길 바랍니다.

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읽어주셔서 감사합니다.

<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.