양도소득세 신고 시 경비로 공제 가능한 지출
(취득, 보유, 양도시 지출 증빙을 모두 챙기자)
안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.
양도소득세는 양도차익을 기준으로 과세가 됩니다. 양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비 등을 공제한 금액을 말합니다. 따라서 취득가액과 필요경비 등이 많으면 그만큼 양도소득세를 절세할 수 있는 것입니다. 필요경비로 인정될 수 있는 항목은 취득단계, 보유단계, 양도단계로 구분할 수 있습니다. 각 단계별로 대표적인 지출항목은 다음과 같습니다.
● 취득시 지출항목
취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사비용, 인지대, 국민주택채권할인료 등
● 보유시 지출항목
발코니개조, 샷시설치, 확장공사, 보일러 설치 비용 등의 자본적 지출액
● 양도시 지출항목
중개수수료(공인중개사 등), 광고비, 컨설팅 비용(세무사 등) 등
ㅣ취득시 지출항목
취득시 지출비용은 매입가격을 포함한 다음의 1~3의 금액을 합한 것으로 합니다.
1.타인으로부터 매입한 부동산은 매입가액에 취득세·등록세·면허세 기타 부대비용을 가산한 금액이며, 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 주택은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세 포함)·설치비 기타 부대비용의 합계액
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 부동산은 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 1번을 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자 상당액. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자 상당액을 제외한 금액
※ 부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금은 필요경비로 공제 불가능합니다.
ㅣ보유시 지출항목(자본적 지출)
자본적 지출액은 그 지출에 관한 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등 증명서류를 수취, 보관하거나 혹은 해당 증빙이 없어도 영수증이나 거래명세서, 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 필요경비로 공제 가능합니다. 자본적 지출은 부동산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비로서 아래에 대한 지출을 포함합니다.
1) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2) 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3) 빌딩 등 피난시설 등의 설치
4) 재해 등으로 인하여 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5) 기타 개량, 확장, 증설 등의 1)~4)와 유사한 성질의 것
이와 관련된 국세청 예시는 다음과 같습니다.
● 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등
(예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등
● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출의 예시
정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용
①벽지, 장판 교체비용
②싱크대, 주방기구 교체비용
③외벽 도색작업
④문짝이나 조명 교체비용
⑤보일러 수리비용
⑥옥상 방수공사비
⑦하수도관 교체비, 누수 파이프 교체공사
⑧오수정화조설비 교체비
⑨타일 및 변기공사비
⑩파손된 유리 또는 기와의 대체
⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
⑫화장실공사비, 마루공사비
ㅣ양도시 지출항목
부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 그 지출에 관한 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등 증명서류를 수취, 보관하거나 혹은 해당 증빙이 없어도 영수증이나 거래명세서, 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 필요경비로 공제 가능합니다.
● 양도소득세 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
● 공증비용, 인지대 및 소개비 등
● 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
● 주택 취득으로 매입한 국민주택채권을 만기 전에 양도하여 발생한 매각차손
양도소득세를 신고할 때 필요경비로 공제받을 수 있는 항목들에 대해서 알아보았습니다. 양도소득세 신고시, 이에 해당하는 지출의 영수증, 금융증빙 등을 잘 챙겨서 양도소득세를 최대한 절세하시는 것이 좋습니다.
실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.
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