조합원입주권과 주택을 보유한 경우 양도소득세(비과세 요건)
(주택을 양도할 경우, 조합원입주권을 양도할 경우)
안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 조합원입주권의 양도소득세 과세 문제, 조합원입주권과 1주택을 보유했을 경우의 양도소득세 과세문제에 대해서 알아보겠습니다.
일반적으로 조합원입주권도 주택수에 합산하므로 조합원입주권과 1주택을 보유하고 있을 경우에는 2주택으로 보아 입주권이나 주택을 양도할 경우, 양도소득세가 과세됩니다. 하지만 일정한 요건을 충족하는 경우에는 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
ㅣ재개발 · 재건축 사업의 절차
먼저, 재개발 · 재건축사업의 기본적인 절차에 대해서 간단하게 알아보겠습니다. 아래의 단계별로 사업이 시행됩니다.
ㅣ관리처분계획
종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획입니다. 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 절차를 말하며, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물을 철거할 수 있습니다.
ㅣ재개발 · 재건축 사업과 관련된 세금
1. 주택의 보유 기간
보유하던 주택이 재개발 · 재건축으로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간 + 재개발 · 재건축 공사기간 + 완공주택의 보유기간을 통산합니다.
2. 재개발 토지의 양도소득세
재개발 · 재건축 구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 대가로 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 ‘환지’에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아닙니다. 단, 청산금을 교부받은 부분은 토지가 유상으로 이전된 것이므로 양도소득세가 과세됩니다.
3. 조합원입주권의 양도
1) 조합원입주권의 취득시기
재개발 · 재건축으로 인하여 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다. 이러한 조합원입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날인 관리처분계획인가일입니다.
2) 조합원입주권 양도소득세
① 일반적인 경우
조합원 입주권을 1년 미만 보유하고 양도할 경우, 40%의 양도소득세율이 부과되고 1년 이상 보유하고 양도할 경우 기본세율이 적용됩니다. 다만, 2021년 6월 1일 이후 양도할 경우, 1년미만 보유시 70%, 1년 이상 ~ 2년미만 보유시 60%, 2년 이상 보유시 기본세율이 적용됩니다.
② 비과세 되는 조합원 입주권
1세대 1주택자인 재개발 · 재건축조합의 조합원 및 소규모재건축 사업으로 취득한 입주권을 양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도소득세가 비과세됩니다.
a. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
b. 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우
4. 조합원입주권을 소유한 상태에서 보유중인 주택을 양도할 경우
1) 일반적인 경우
조합원입주권(승계취득 포함)과 주택을 각각 1채씩 소유한 상태에서 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없습니다.
2) 비과세 되는 경우
다만, 1세대 1주택자가 조합원입주권을 취득하여 주택을 양도하는 경우, 다음의 각 요건을 충족할 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우
a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권 취득
b. 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도
c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것
▶주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우
a. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것
b. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도
c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것
▶1세대 소유의 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우
a. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
b. 재개발·재건축주택이 완성된 후 2년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사(다만, 취학, 근무상 형편, 질병요양, 그밖의 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하고 1년 이상 계속 거주
c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택 양도
지금까지 재개발 · 재건축사업으로 인한 조합원입주권의 양도소득세 및 조합원입주권과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡한 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.
실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.
'세금 상식' 카테고리의 다른 글
| 법인 및 개인사업자의 업무용승용차 비용 처리 방법(감가상각비 및 차량유지비) (1) | 2021.02.01 |
|---|---|
| 경제적으로 어렵다면, 세금 납부를 연기할 수 있다. (신고·납부기한 연장 및 징수유예 제도) (2) | 2021.01.26 |
| 세법상 증여재산의 취득시기(증여재산의 평가기준일, 증여세 신고 기준일) (0) | 2021.01.14 |
| 동거주택 상속공제(10년 동거할 경우, 6억을 한도로 100% 공제) (2) | 2021.01.11 |
| 다주택자의 취득세 판정 (조정대상지역 내 취득, 취득세 중과, 주택수 판정 등) (0) | 2021.01.06 |
