다주택자의 취득세 판정 (조정대상지역 내 취득, 취득세 중과, 주택수 판정 등)

다주택자의 취득세 판정

(조정대상지역 내 취득, 취득세 중과, 주택수 판정 등)

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안녕하세요. <세무회계 文> 문용현 세무사입니다. 최근에 정부의 계속된 부동산 정책 변경으로 주택과 관련된 세금이 계속 개정되어 아주 복잡해졌습니다. 이번 시간에는 주택의 취득세와 관련된 내용을 차근차근 정리해보겠습니다. 천천히 내용을 따라가 보시면 많은 도움이 될 것이라고 생각이 됩니다.

 

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취득세

기본적으로 부동산을 취득하게 되면 부동산 소재지를 관할하는 시청·군청·구청에 취득세를 신고 및 납부합니다. 부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속받은 경우는 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)을 신고 납부해야 합니다.

 

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주택의 취득세율 (20년 8월 12일 이후 취득분부터 적용)

구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

(적용예)

① 1주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득시 세율 : 주택가격의 1~3%

② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

③ 2주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

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이처럼 신규로 주택을 추가로 취득할 경우에는 기존주택의 소재지와 관계 없이 신규주택의 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 달리 적용됩니다.

 

주거용 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세가 중과되지 않습니다. 왜냐하면 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정이되지 않기 때문에 건축물 대장상의 용도대로 건축물의 취득세율인 4%가 적용이 됩니다.

 

중요한 점은 오피스텔 취득 이후, 해당 오피스텔의 주택 여부입니다. 오피스텔의 주택수 여부 기준은 다음과 같습니다.

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❶ ‘20.08.11 이전 취득한 오피스텔 : 주택수 제외

❷ ’20. 08. 12 이후 취득한 오피스텔 : 재산세가 주거용으로 과세되는 오피스텔만 주택수 포함

(단, ‘20.08.11 이전에 매매계약을 체결하고 ’20.08.12이후 취득한 오피스텔은 제외)

❸ 재산세가 주거용으로 과세되도, 시가표준액 1억 이하인 오피스텔 : 주택수 제외

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따라서 주택으로 보는 오피스텔을 보유한 상태에서 신규주택을 취득할 경우, 보유주택 수에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다. 단지, 오피스텔을 취득할 경우에만 중과세율이 적용되지 않을 뿐입니다.

 

 

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중과 제외 주택

이처럼 다주택자인 경우 취득세가 중과가 됩니다. 다만, 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 다음의 주택은 취득세가 중과되지 않습니다. 따라서 주택가격에 따라 1~3%의 취득세율이 적용됩니다.

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공시가격 1억 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제주택, 사원임대용 주택 등

 

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취득세 주택수 판정은 세대를 기준으로! 1세대의 범위는?

취득세 주택수 판정시, 1세대를 기준으로 합니다. 1세대는 주민등록법에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 말합니다.

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단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주합니다. 다만, 자녀의 소득이 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우에는 부모와 구분하여 별도세대로 판정하지만, 미성년자인 경우에는 소득요건이 충족되더라도 부모의 세대원에 포함됩니다.

※ 참고로 2020년 기준 1인 가구의 중위소득은 월 175만원입니다. 175만원의 40%는 70만원이 나오네요.

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세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 다만, 동일 세대가 아닌 자와 공동소유하는 주택은 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정합니다.

 

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상속주택도 주택 수에 포함되는지?

상속인들이 공동으로 주택을 소유한 경우 주택수 계산은?

다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택수에 포함하지 않습니다. 따라서 상속개시일로부터 5년 까지는 주택수에서 제외되므로 5년 이내에 신규로 주택을 취득하는 것이 취득세 면에서 유리할 수 있습니다.

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이처럼, 5년이 지나야 상속주택은 주택수에 포함됩니다. 만약, 상속주택을 공동상속인들이 소유하고 있다면 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 봅니다. 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 당해주택에 거주하는 사람의 주택으로 보고, 당해 주택에 거주하는 사람이 2명 이상일 경우에는 연장자 순으로 주택의 소유자를 판정합니다.

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​※ 공동상속 주택의 경우 우선순위 판단

① 상속지분이 가장 큰 상속인

② 당해 주택에 거주하는 상속인

③ 최연장자

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일시적 2주택 : 이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세?!

1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않습니다. 따라서 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율인 1~3%로 취득세를 신고 및 납부하면 됩니다.

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다만, 기존 주택을 3년(기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역일 경우 1년) 이내로 양도하지 않을 경우에는 신규주택의 취득세를 추가로 추징합니다.

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1주택 소유자가 일시적으로 분양권을 취득한 경우

분양권이나 입주권이 주택수에는 포함되지만 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택이 아니므로, 아파트 준공 후 주택의 취득일로부터 3년(기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역일 경우 1년) 이내 기존 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 보아 중과세율이 적용되지 않습니다.

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증여받을 경우 취득세

조정대상지역 내에서 3억원 이상의 주택을 증여받을 경우 12%의 취득세율이 부과됩니다. 단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우는 제외합니다.

 

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지금까지 주택을 취득할 경우의 다양한 취득세 문제에 대해서 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

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<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

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