주택임대사업자의 보증보험 가입 제도(가입대상, 가입하지 않아도 되는 경우 등)

주택임대사업자의 보증보험 가입 제도

(가입대상, 가입하지 않아도 되는 경우 등)

​

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.

주택임대사업자의 보증보험 가입 제도에 대해서 알아보겠습니다.

 

​

​

ㅣ보증보험 가입

주택임대사업자가 임대주택을 임대하면 보증금에 대해서 보증보험을 가입해야 합니다. 임대보증금 보증보험 가입제도는 임대사업자가 부도, 파산 등의 부득이한 사유로 인해 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우를 대비하여 보증기관이 임대보증금을 대신 반환하는 제도입니다.

​

2020.08.18 이후 등록분부터는 건설임대주택 뿐만 아니라 매입임대주택도 임대보증금에 대한 보증보험을 의무적으로 가입해야 합니다. 만약, 주택임대사업자가 가입의무를 위반했을 때는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금이 적용되므로 반드시 주의하셔야 합니다.

​

ㅣ보증보험 가입대상 금액

원칙적으로 임대보증금 전체 금액이 임대보증금 보증보험 가입대상이 됩니다. 다만, 아래 요건을 모두 충족하는 경우에는 담보권설정금액+임대보증금의 가격에서 주택가격의 60%를 공제한 금액에 대해서만 보증보험에 가입할 수 있습니다. 참고로 주택가격이란 감정가액과 기준시가를 선택하여 적용할 수 있으나 주택을 신축한 경우 기준시가를 확인하기 어려우므로 감정가액을 적용합니다.

​

① 근저당권이 세대별로 분리된 경우

② 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권의 압류, 가압류 가처분 등을 해소한 경우

​

ㅣ보증보험 가입 안해도 되는 경우

임대주택의 보증보험을 가입하는 이유는 임차인의 권리보호 때문입니다. 이처럼 임대주택이 부득이한 사유로 처분되더라도 최소한 임차인의 임대보증금은 보호하자는 취지입니다. 정부는 임대주택이 경매나 공매가 되더라도 최소한 주택 가격의 60%는 확보할 수 있다고 전제를 합니다. 따라서 담보권 설정금액 등의 합계액이 주택가격의 60%에 미달한다면 보증보험을 가입하지 않아도 됩니다.

​

예를 들어 주택가격이 10억원이고, 보증금 등 담보권설정금액 합계액이 5억원이라면 주택가격의 60%인 6억에 미달하므로 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.

​

한편, 담보권 등의 합계액이 주택가격의 100%를 초과한다면 보증보험 가입이 불가능합니다. 따라서 주택에 대한 감정평가를 받아 주택가격을 높이거나 혹은 담보권 중 일부를 상환하여 부채비율을 낮추어야 합니다. 이러한 조치를 하지 않을 경우 임대사업자가 직권말소 될 수 있습니다.

​

ㅣ보증보험 가입 시점

주택임대사업자는 20.08.18 이후 임대주택을 등록하는 분부터 임대보증금 보증보험에 가입해야 합니다. 만약 등록일 이후에 임대차계약을 체결하였다면 임대차계약 개시일에 등록하시면 됩니다. 즉, 등록일과 임대차계약 개시일 중 늦은 날에 가입하는 것입니다.

​

다만, 법 시행일 이전에 이미 임대주택으로 등록된 주택은 1년의 유예기간이 있기 때문에 21.08.18 이후 임대차계약을 체결하는 분부터 보증보험에 가입하면 됩니다. 보증보험 가입기간은 의무임대기간이 종료되는 날까지이며, 의무임대기간 종료일에도 이미 임대중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날까지입니다.

 

---

 

지금까지 주택임대사업자의 임대보증금 보증보험 가입 제도(의무, 예외사항 등)에 대해서 알아보았습니다.

​

실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

 

​

​