꼬마빌딩을 증여나 상속받았을 경우 기준시가로 신고시 과세 문제

꼬마빌딩을 증여나 상속받았을 경우

기준시가로 신고시 과세 문제

 

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안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

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상속세나 증여세 신고 시, 지금까지 시가가 없는 부동산의 경우에는 대부분 기준시가로 신고가 가능했습니다.

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다만, 작년 초 국세청의 발표로 인해 기준시가로 신고한 꼬마빌딩은 국세청이 이를 부인하고 직접 감정평가를 의뢰하여 감정평가액으로 과세를 할 수 있습니다. 이에 대하여 살펴보겠습니다.

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기준시가의 시가반영율은 시가의 약 60% ~ 80%

일반적으로 부동산의 경우 기준시가의 실거래가의 반영률은 약 70% 정도 수준입니다. 이처럼 부동산은 실제로 거래되는 가액보다 훨씬 낮은 가액으로 공시가 되고 있습니다.

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정부는 전국의 상업·업무용 토지의 공시지가의 시세 반영율이 2018년에 62.8%, 2019년에는 66.5%라고 발표를 했었습니다.

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그러나 경제정의실천연합은 2020년 1월에 2014년부터 2019년까지 서울에서 거래된 1,000억원 이상 빌딩 102건의 실거래가격과 공시지가를 조사한 결과, 시세 반영률이 평균 37% 수준이라고 밝힌 바가 있어 정부가 발표한 실거래가의 반영률과는 큰 괴리가 있었습니다.

 

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상속 및 증여재산의 평가 원칙

상속 및 증여재산의 평가액은 시가를 원칙으로 합니다. 여기서 시가란 평가 기간 이내의 기간 중 매매 등(매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매)이 있는 경우 그 매매등의 가액을 말합니다.

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다만, 이러한 시가를 확인하기 어려운 경우에는 기준시가 등의 보충적인 평가방법으로 상속 및 증여재산을 평가합니다.

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현재 아파트나 오피스텔 등의 집합건물은 거래가 빈번하기 때문에 매매사례가액이 있어 시가로 과세되고 있으나 비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 물건별로 개별적인 성격이 강해서 비교대상 물건이 거의 없고 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액을 확인하기 어려워 대부분 공시가격으로 상속 및 증여재산을 평가하여 신고하고 있습니다.

 

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꼬마빌딩은 감정가액으로 평가 후 상속세 및 증여세 과세

하지만 국세청은 “2019.02.12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산 및 나대지 등의 편법 증여를 차단하기 위하여 상속세·증여세 결정과정에서 시가로 감정해 상속·증여세를 부과하겠다”라고 보도자료를 발표했습니다.

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따라서 꼬마빌딩 등을 상속이나 증여를 할 경우 이를 유의해야 합니다.

 

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절세전략

기준시가로 주로 평가되는 부동산을 취득하여 상속 또는 증여하는 것이 상속세 및 증여세를 절세할 수 있습니다.

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즉, 유사매매사례가액 등 시가를 적용하기 힘든 토지나 상가, 단독주택 등을 취득하여 상속이나 증여를 한다면 기준시가로 평가되므로 상속세나 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.

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단, 평가기준일 전 2년 이내와 평가기준일 후 상속세 및 증여세 법정결정기한(상속의 경우 상속세 신고기한 다음날부터 9개월, 증여의 경우 증여세 신고기한의 다음날부터 6개월)까지 매매가액 및 감정가액 등 시가가 없는 경우를 전제로 합니다.

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부동산 중 아파트나 오피스텔 집단 상가 등 유사매매사례가액을 시가로 적용할 수 있는 부동산은 현재 거의 시가로 평가하여 과세되고 있으므로 절세의 효과는 없습니다.

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또한, 2019년 2월 12일 이후부터 상속세 및 증여세 결정기한 이내에 국세청이 감정해서 과세할 수 있는 꼬마빌딩 등 비주거용 건물도 절세효과가 없습니다.

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기준시가로 평가되는 부동산을 증여나 상속받았을 경우 유의할 점이 있습니다. 기준시가로 평가되는 부동산을 취득하여 상속 또는 증여하는 경우로서 그 기준시가로 과세받은 경우에는 상속이나 증여 이후 해당 부동산을 양도할 경우, 시가가 아닌 기준시가가 취득가액이 되어 양도가액과 취득가액의 차액인 양도차익이 높아져서 양도소득세가 많이 과세될 수 있습니다.

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지금까지 꼬마빌딩을 증여나 상속받았을 경우의 유의할 점과 기준시가로 평가되는 부동산을 이용하여 상속세나 증여세를 절세할 수 있는 방법에 대해서 살펴보았습니다.

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읽어주셔서 감사합니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

문용현 세무사였습니다.

 

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