주택임대사업자의 소득세 신고에 대해서 알아보자.
(과세대상, 주택수판단, 과세방법, 간주임대료)
안녕하세요. <세무회계 문> 문용현세무사입니다.
주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로 소득세 과세대상이지만, 서민들의 주거안정을 위하여 일정한 경우에 해당할 경우에만 소득세를 납부합니다. 해당 내용에 대해서 자세히 살펴보겠습니다.
ㅣ소득세를 내야 하는 경우
● 고가 주택을 임대하는 경우
‘고가주택’이라 함은 과세기간종료일(연도 말) 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가가 9억을 초과하는 주택을 말합니다. 1주택이더라도, 해당 주택이 고가주택에 해당되고 임대소득이 발생한다면 소득세를 내야 합니다.
● 국외주택을 임대하는 경우
국외 소재 주택은 기준시가와 관계 없이 무조건 임대소득에 대한 소득세를 납부해야 합니다.
● 2주택 이상을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우
여기서, 주택수는 양도소득세법상 주택의 수 계산과 거의 유사하지만 약간은 다릅니다.
예를 들어, 양도소득세에서 공동주택은 공동소유자 각각의 주택으로 보지만 임대소득의 주택수는 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다. 또한, 양도소득세에서는 1세대의 주택을 합산하지만 임대주택수 계산에서는 배우자의 주택만 합산합니다. 동일세대라도 직계존속과 비속의 주택은 제외합니다.
※ 주택임대소득 과세 판단 규정 적용시 주택수 계산
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구분 |
주택수 계산 |
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① 다가구주택 |
1개로 간주(구분등기된 경우 각각 1개로 간주) |
|
② 공동소유주택 |
지분이 가장 큰 자의 주택으로 간주 |
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③ 전전세한 주택 |
임차인의 주택으로 간주 |
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④ 배우자의 주택 |
본인 소유 주택수와 합산(존속 또는 비속의 주택은 제외) |
<사례 : 주택수의 계산>
본인 소유 1채 + 임차한 주택을 재임대 : 2채
본인 소유 1채 + 배우자 소유 1채 : 2채
본인 소유 1채 + 아들 소유 1채 : 1채
본인 소유 1채 + 아버지 소유 1채 + 아들 소유 1채 : 1채
● 3주택 이상자가 3억원을 넘는 보증금을 받았을 경우
3주택 이상 소유자가 받은 보증금의 합계가 3억 원을 초과했을 경우, 간주임대료를 과세하게 됩니다. 자세한 내용은 아래에서 설명합니다.
ㅣ과세방법
주택 임대소득은 월세와 전세금 등에 대한 간주임대료의 연간 합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세합니다.
이 경우, 전세금에 대한 간주임대료는 3주택이상 보유자 + 보증금 3억을 초과하는 경우에만 과세가 됩니다. 다만, 간주임대료의 주택수를 계산할 때 기준시가 2억이하 + 40제곱미터 이하의 주택의 소형주택은 제외합니다.
주택임대소득(월세+간주임대료)은 종합과세로 종합소득세 신고를 하는 것이 원칙이지만, 연간 총수입금액이 2천만원 이하인 주택 임대소득에 대해서는 15.4%(지방세 포함)의 낮은 세율로 분리과세 신고가 가능합니다.
ㅣ연 수입금액 2,000만원 이하 주택임대소득의 분리과세 계산
주택임대소득도 일반적인 사업소득처럼 실제 발생한 수입과 비용을 반영하여 종합과세로 종합소득세 신고하는 것이 원칙입니다.
하지만 연간 총 수입금액 2,000만원 이하의 소규모 주택임대사업자는 세부담을 최소화 하기 위하여 다른 소득과 합산하지 않고 아래의 그림처럼 주택임대소득만 분리하여 종합소득세 신고가 가능합니다.
ㅣ3주택 이상자의 간주임대료 계산 방법
3주택(기준시가 2억원 + 40제곱미타 이하의 소규모 주택 제외)이상을 소유한 자의 보증금 합계액이 3억원을 초과시, 간주임대료를 계산하여 임대소득에 포함시켜야 합니다.
이 경우, 주택수는 임대주택이 아닌 소유주택입니다. 3주택 중에 2주택을 임대해도 간주임대료가 과세될 수 있습니다. 간주임대료를 구하는 산식은 아래와 같습니다.
|
추계 신고 시 : (보증금 – 3억 원)적수 x 60% x 1.8% x 1/365 추계 이외 : (보증금 – 3억 원)적수 x 60% x 1.8% x 1/365 – 금융수익(이자, 배당) |
* 보증금을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 적수가 큰 주택 보증금부터 3억원을 차감합니다.
< 간주임대료 계산 예시>
3주택(A, B, C) 보유 중, 2주택(A, B)을 임대한 경우
<A 주택> 보증금 4억, 임대기간 : 12월 1일 ~ 12월 31일 (31일)
<B 주택> 보증금 2억, 임대기간 : 1월 1일 ~ 12월 31일 (365일)
☞ A주택의 보증금 적수는 4억 x 31일 = 124억이고, B주택의 보증금 적수는 2억 x 365일 = 730억입니다. 따라서 3억은 B주택의 보증금에서 먼저 차감해줍니다.
※ 간주임대료 계산 (금융수익 없을 경우)
① B주택 : (2억 – 2억) * 365일 * 60% * 1.8% * 1/365 = 0 원
② A주택 : (4억 – 1억) * 31일 * 60% * 1.8% * 1/365 = 275,178 원
해당 간주임대료를 임대주택에 대한 소득세 신고시, 월세 등과 함께 수입금액에 반영을 해야 합니다.
지금까지 주택임대사업자의 소득세 계산에 대해서 알아보았습니다. 주택임대사업자시라면 본인이 과세대상인지 먼저 파악하고, 과세대상이라면 월세에 대한 임대료와 보증금에 대한 간주임대료의 소득세 신고를 잘 하셔야 합니다.
실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
<세무회계 문> 문용현세무사였습니다.
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