양도소득세 신고 시 비용으로 공제가능한 지출 (취득시, 취득 후, 양도 시 비용 증빙을 모두 챙기자)

양도소득세 신고 시 비용으로 인정되는 지출

(취득시, 취득 후, 양도 시 비용 증빙을 모두 챙기자)

​

​안녕하세요~ <세무회계 文> 문용현 세무사입니다.

부동산을 양도할 경우, 양도소득세를 납부해야 합니다. 원칙적으로 양도소득세는 실제 양도가액에서 실제 필요경비를 차감한 양도차익을 기준으로 과세됩니다. 예외적으로 실제 양도가액이 확인되지 않는 경우에는 매매사례가나 감정가, 기준시가 등을 양도가액으로 보는 경우도 있지만 이번 포스팅에는 실지거래가액으로 양도소득세 계산 시, 비용으로 공제받을 수 있는 항목에 대해서 알아보겠습니다.

 

​

​

양도소득세 계산 시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고, 공제받을 수 있는 항목에 대한 증빙자료를 확인하고, 관련 비용을 지출할 때마다 미리미리 증빙을 확보해 두는 것이 좋습니다. 이처럼 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 관련 증빙을 꼼꼼히 챙기고 보관하여 내지 않아도 세금을 추가로 부담하는 일이 없도록 해야 합니다.

 

 

ㅣ실지거래가액에 의한 양도차익 계산

 

​양도차익 = 실지양도가액 – 실지 필요경비

​● 실지 양도가액

상대방으로부터 실제 수수하는 금액을 말합니다.

​

● 실지 필요경비 (① + ② + ③)

① 취득에 소요된 비용 (취득가액 및 부대비용)

② 취득 후 지출한 비용

③ 양도비용

​

​

① 취득에 소요된 비용 (취득가액 및 부대비용)

당해 자산의 매입가액, 취득세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 비용을 공제합니다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용이 취득가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인한 소송비용 · 인지대도 비용에 포함합니다. 취득에 소요된 비용은 영수증 등의 증빙이 있어야 합니다. 다만, 취득세는 영수증이 없어도 비용으로 공제가 가능합니다.

​

<증빙서류 예시>

● 취득 및 양도계약서

● 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금영수증)

● 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래 통장

● 건물을 신축한 경우에는 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등

● 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

 

​

​② 취득 후 지출한 비용

부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 비용이 다음의 성격에 해당한다면 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

● 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용

● 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용

● 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용

● 재해 등으로 건물, 기계, 설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용

● 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로신설비용

● 재해나 노후화 등으로 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용

● 기타 개량 · 확장 · 증설 등 위와 유사한 성질의 비용

예 : 섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등

​

<증빙서류 예시>

● 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급영수증

● 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

- 신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서 등의 서류가 없어도 됩니다. 영수증과 금융기관이체증만 있으면 가능합니다.

 

단, 아래의 경우는 건물의 단순 수선유지비의 성격에 해당하고 건물의 가치증가를 위한 지출의 성격이 아니기 때문에 비용으로 공제되지 않습니다.

- 벽지, 장판 교체비용

- 싱크대, 주방기구 교체비용

- 외벽 도색작업

- 문짝이나 조명 교체비용

- 보일러 수리비용

- 옥상 방수공사비

- 하수도관 교체비, 누수 파이프 교체공사

- 오수정화조설비 교체비

- 타일 및 변기공사비

- 파손된 유리 또는 기와의 대체

- 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입

- 화장실공사비, 마루공사비

​

​

③ 양도비용

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기전에 매각함으로써 발생한 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다.

​

<증빙서류 예시>

● 양도비용 지급 영수증

● 인지세 납부 영수증

● 국민주택채권 등 매각 영수증

● 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

● 세무대리인에게 지급한 수수료 영수증

 

---

 

지금까지 실제 거래가액으로 양도소득세를 신고할 때 비용으로 공제받을 수 있는 항목들에 대해서 알아보았습니다. 양도소득세 신고시, 필요경비에 해당하는 지출의 영수증 등을 잘 챙겨서 양도소득세를 절세하시길 바랍니다.

​

실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

<세무회계 文> 문용현 세무사였습니다.

​