<자금이 부족한 자녀와 공동취득한 건물을 임대한다면, 임대인을 자녀 단독으로 하자>
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
자녀와 함께 임대사업용 부동산을 취득했는데, 자녀의 부동산 취득자금출처의 미입증금액이 있을 경우, 임차인으로부터 받은 임대보증금을 통해 자녀의 자금출처를 소명할 수 있습니다. 간단한 사례를 들어보겠습니다.
임대보증금으로 부동산 취득자금출처 소명?!
<사례>
아버지 : 갑, 아들 :을
● 갑과 을은 건물 10억을 5대5 지분으로 공동으로 취득함.
● 갑은 갑 지분 5억에 대한 자금출처를 충분히 입증할 수 있음.
● 을은 을 지분 5억 중 2억만 입증이 가능. 3억은 미입증금액임.
→ 을의 미입증금액 3억 원에 대하여 증여세를 안 내는 방법이 있을까?
위의 경우, 일반적이라면 을의 미입증 금액 3억은 국세청의 미입증 기준금액(1억:5억의 20%)을 초과하므로, 3억 원에 대해서 전부 증여세(약 5천만 원)가 부과됩니다.
(※ 국세청 미입증 기준금액 참고 : https://blog.naver.com/cta_moonyh/222041365647)
하지만, 임대차계약서의 임대인을 ‘을’로 한다면 임차인으로부터 받은 임대보증금을 ‘을’의 재산취득자금의 출처로 인정받을 수 있습니다.
2인 이상이 부동산을 공동으로 취득한 후, 임차인으로부터 받은 임대보증금을 해당 부동산 취득자금으로 사용한 경우에는 해당 임대보증금이 누구에게 귀속되는지, 누구의 취득자금으로 인정되는지는 실제 임대차계약 내용에 따라 귀속 여부가 결정됩니다.
이 경우, 공동취득자 중 1인이 임대차계약을 체결한 경우에는 임대보증금은 그 임대차계약을 체결한 1인에게 귀속되는 것이라고 국세청은 해석합니다.
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[ 제 목 ] 공동임대보증금의 자금출처 인정 여부
[ 요 지 ] 공동으로 취득하는 토지와 건물을 임대하고 수령한 임대보증금의 귀속은 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속을 판정하는 것임
[ 회 신 ] 「상속세 및 증여세법」제45조(재산취득자금 등의 증여추정)의 규정을 적용할 때, 본인의 소득금액이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액 등「같은법 시행령」제34조 제1항 각호의 규정에 의하여 입증되는 금액은 자금출처로 인정받을 수 있는 것입니다.
귀 질의의 경우 공동으로 취득하는 토지와 건물을 임대하고 수령한 임대보증금으로 당해 재산의 취득자금으로 사용한 경우 자금출처로서 인정되는 임대보증금의 귀속은 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속을 판정하는 것이며, 공동취득자 중 1인만이 임대차계약을 체결한 경우 당해 임대보증금은 임대차계약의 당사자에게 귀속되는 것으로 하는 것입니다. |
따라서, 을이 단독으로 부동산 임대차계약서의 당사자가 된다면 임차인으로부터 받은 임대보증금 전부를 미입증금액의 3억 원의 자금출처로 인정받을 수 있는 것입니다.
을의 부동산 무상사용이익에 대한 증여세?!
다만, 이 경우 을의 부동산 무상사용이익에 대해서 을의 증여세 과세 여부를 따져야 합니다. 증여세법에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에, 부동산 사용자에게 증여세를 부과합니다.
위 사례에서 부동산은 갑과 을이 5대5 지분율로 부동산을 공동으로 취득했음에도 불구하고, 임대인은 ‘을’ 단독이므로, 을은 갑 지분의 부동산(5억)을 무상으로 사용하고 있는 것입니다. 따라서, 을에게 부동산 무상사용이익에 대한 증여세 과세 여부를 따져봐야 합니다.
부동산 무상사용이익에 대한 세법상 계산은 다음과 같습니다. 아래의 증여재산가액이 1억원 이상일 경우에만 부동산 무상사용자에게 증여세를 부과합니다.
증여재산가액 = 부동산가액 * 2% * 3.790787 (5년 연금 현가계수)
위의 증여재산가액이 1억이 되려면 부동산 가액은 1,318,987,323 원으로 약 13억 이상이어야 합니다.
따라서 위의 경우, 을이 무상으로 사용하는 갑의 부동산가액은 5억으로 13억 이하이므로, 증여세법상 부동산무상사용이익에 대해 증여세가 부과되지 않으므로 문제없습니다.
부당행위계산 : 소득세와 부가가치세 추가 과세 가능성
소득세법과 부가가치세법 상, 특수관계인에게 부동산을 무상으로 임대하면 임대료의 시가는 임대인의 수입금액에 해당합니다.
따라서 위의 경우 갑은 갑의 부동산의 지분(5억)을 '을'에게 부동산을 무상으로 임대하고 있으므로, '갑'지분 부동산의 임대료의 시가는 갑의 임대소득에 해당되어, 소득세와 부가가치세를 납부할 수도 있습니다.
임대용역의 시가가 불분명한 경우, 세법상 산식은 다음과 같습니다.
(해당 자산의 시가 * 50% - 보증금수령액 ) * 정기예금이자율 * 일수/365일
위의 경우 갑은 을에게 아무런 대가도 수령하지 않았으므로 갑의 1년 임대소득에 포함할 금액은 다음과 같습니다. 정기예금이자율은 1.8%로 가정하겠습니다.
(5억 원 * 50% - 0 원) * 1.8% * 365일/365일 = 450만 원
따라서, 갑에게 1년마다 450만 원의 임대소득이 귀속되어, 450만 원에 대한 소득세와 부가가치세를 납부해야 합니다. 연 450만 원 소득에 대해서는 소득세는 거의 안나오고, 부가가치세 또한 45만원 남짓입니다.
임대차계약서의 당사자를 ‘을’ 단독으로 해서 임대보증금 전부를 을의 자금출처로도 입증할 수도 있고, 을이 무상으로 사용하는 부동산가액이 13억 원 이하인 경우, 증여세 문제도 없습니다.
따라서 이 모든 것을 고려한다면, 위 방법을 활용할수만 있다면 활용하는 것이 절대적으로 유리해보입니다.
지금까지 부동산 공동 취득 시 공동취득자의 자금출처 미입증금액을 해결하는 방법과 그로 인해 발생하는 과세 문제에 대해서 알아보았습니다.
유익한 정보가 되었으면 합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
지금까지 문용현 세무사였습니다.
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