자녀에게 부동산을 넘길 때 부담부증여를 고려해보자(절세가 될까?!)

자녀에게 부동산을 넘길 때 부담부증여를 고려해보자

(절세가 될까?!)

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안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

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부모가 자녀에게 부동산을 이전하는 방법은 증여, 양도, 부담부증여의 방법 등이 있습니다. 이 경우 세금을 가장 적게 내면서 부동산을 이전하는 방법에 대해서 알아보겠습니다. 어떤 방법이 가장 절세에 효과적이다는 바로 판단할 수 없습니다.

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주택을 예로 들면, 부모의 보유 주택 수, 주택의 시가 및 취득가, 보유기간, 주택에 담보된 채무액, 주택 소재지의 조정대상지역 해당 여부 등을 고려하여 상황별로 세부담을 비교해야 정확한 판단이 가능합니다. 물론 해당 주택이 1세대1주택의 요건에 해당한다면 양도소득세가 비과세 되니 이 경우는 예외로 하겠습니다.

 

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부담부 증여란 1) 증여자의 재산과 2) 해당 재산에 포함된 채무도 같이 수증자에게 이전시키는 것을 말합니다.

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증여자의 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여의 경우, 증여가액 중 채무액에 해당하는 부분은 그 자산이 유상으로 이전된 것(양도)으로 보고, 채무액을 제외한 부분은 증여한 것으로 봅니다.

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양도소득세의 과세대상이 되는 부동산 등을 채무와 함께 증여하는 경우에는 증여(증여재산가액 - 채무액)와 양도(채무액)에 해당되는 것입니다. 따라서, 부동산을 이전한 부모는 양도소득세를, 주택을 증여받은 자녀는 증여세를 내야 합니다.

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​사례로 예를 들어보겠습니다. 편의상, 양도소득세 계산 시 기타 필요경비와 장기보유특별공제는 없는 것으로 가정하겠습니다.

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아버지는 현재 시가 5억인 아파트를 보유하고 있고, 이 주택의 취득가는 4억, 현재 보증금 3억에 전세를 주고 있습니다. 이 아파트를 아들에게 이전하고자 할 때, 일반적인 증여와 부담부증여를 비교해보겠습니다.

 

● 시가 : 5억

● 취득가 : 4억

● 보증금 (채무) : 3억

● 양도비율(시가대비 채무액 비율) : 60% (3억 / 5억)

 

■ 일반 증여시 납부할 세액 : 77,600,000원

 

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■ 부담부 증여시 납부할 세액 : 28,838,000원

 

 

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일반증여의 경우 수증자인 자녀가 증여세로 77,600,000원을 납부해야 하고, 부담부 증여의 경우는 수증자인 자녀가 19,400,000원을, 증여자인 부모님이 양도소득세로 9,438,000원을 납부하여 총 28,838,000원을 납부해야 합니다.

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일반 증여와 부담부증여의 세금 차이가 48,762,000원이 납니다. 이처럼 부담부증여를 활용하면 많은 세금을 절약할 수 있습니다. 다만, 수증자가 증여자의 채무를 실제적으로 인수해야 하며, 수증자가 채무를 상환해야 합니다.

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참고로 국세청에서는 부담부증여시, 수증자가 인수한 채무에 대하여 매년 사후관리를 하고 있습니다. 이는 수증자가 부채를 실제로 인수한 것인지를 확인하고, 부채를 상환하고 있다면 부채상환 자금의 출처는 무엇인지 파악하기 위함입니다.

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특히 미성년자나 소득이 없는 자의 부채상환 자금에 대해서는 자금출처를 명확하게 하여 증여세의 탈세 여부를 철저하게 검증하므로, 이 부분을 유의하셔야 합니다.

 

지금까지 자녀에게 부동산 이전 시, 부담부증여 제도를 활용하여 절세하는 방법에 대해서 알아보았습니다.

 

위 사례의 경우에는 부담부증여가 유리했지만 반드시 부담부증여가 유리한 것은 아닙니다. 따라서, 상황별로 세부담을 비교하여 충분히 검토 한 후 가장 유리한 방법으로 실행하는 것이 절세의 방법입니다.

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읽어주셔서 감사합니다. 도움이 되셨길 바랍니다.

문용현 세무사였습니다.

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