무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극적으로 입증하자 (1주택의 부수토지도 양도세 비과세 대상이다)

무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극적으로 입증하자

(1주택의 부수토지도 양도소득세 비과세 대상이다)

 

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안녕하세요. <세무회계 文> 문용현 세무사입니다.

소득세법에서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정이 있습니다. 이 경우 주택 뿐만 아니라 주택에 부수되는 토지 중 일정 범위의 토지도 주택으로 봅니다. 도시지역의 경우 주택 바닥면적의 5배, 도시지역 외인 경우 주택 바닥면적의 10배까지 주택으로 봅니다.

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https://blog.naver.com/cta_moonyh/222042189882

<1세대 1주택 양도소득세 비과세> 1세대의 의미

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농가주택이나 대지가 넓은 주택의 경우 그 부수되는 토지 안에 실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 있습니다. 이때 건물은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으나 부수토지가 넓어서 주택으로 볼 수 있는 기준면적을 초과하는 토지가 있다면 토지에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다. 따라서 등기부등본 상에는 무허가건축의 정보가 없으므로, 등기부의 내용만을 가지고 세금을 계산한다면 실제 내야 할 세금보다 더 많은 세금을 납부할 수 있습니다.

 

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세법에서 ‘주택’이란 공부상의 용도 구분과 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말합니다. 따라서 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있거나 무허가 건물이라도 실제로 주택으로 사용이 된다면 주택으로 보는 것이고, 농가 주택의 부수 창고도 주택으로 봅니다.

 

 

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절세방법

 

주택의 일부 또는 부수토지 내에 무허가주택이 일부 있더라도 1세대 1주택 양도소득세가 비과세되거나 허가받은 건물만을 가지고 계산하더라도 그 부수토지가 기준면적 이내인 때에는 문제가 없습니다.

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다만, 대지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우인데, 이런 때에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보는 것이 좋습니다. 왜냐하면 주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으면 그 바닥면적의 5배(도시 외 지역은 10배)까지의 토지에 대해서도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문입니다.

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만약, 도시지역 내에 있는 주택으로 대지가 700㎡이고 허가건물의 바닥면적이 100㎡, 무허가 건물의 바닥면적이 50㎡인 경우,

● 공부상의 내용으로 계산한다면 주택의 부수토지는 허가주택의 바닥면적인 100㎡의 5배인 500㎡만 주택의 부수토지로 인정되어 나머지 200㎡는 토지에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다.

● 반면 주택에 해당하는 무허가건물이 있음을 입증한다면 150㎡의 5배인 750㎡이내까지는 주택의 부수토지로 인정되기 때문에 700㎡ 전체를 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

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참고로 국세청 예규에 따르면 농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 위한 창고는 농가주택에 포함되며 주택의 부수토지에 축사 등의 건물이 있는 경우로서 축사가 주택보다 큰 경우에는 주택의 부속건물로 보지 않습니다.

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무허가 건물이 있음을 증명하는 것은 쉽지는 않습니다. 하지만 아래의 서류를 최대한 정리한다면 무리는 없을 것입니다.

● 부동산매매계약서(무허가건물부분도 반드시 표기)

● 무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본

● 무허가 건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록등본(해당 주택의 전입세대 열람으로 갈음 가능)

● 양도당시 날짜가 표시된 현장 사진

● 인근 주민들의 인우보증서 등

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실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

<세무회계 文> 문용현 세무사였습니다.

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2020년도 마지막 포스팅이네요.

모두들 올 한해 고생많으셨습니다.

새해에는 모두들 건강하시고 행복하시고 부자되세요!

 

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